Para este 2022 promete a sus inversionistas un rendimiento por título 7 % mayor al generado en 2021, ratificando las cualidades defensivas de su modelo de negocios
Monterrey, NL, 28 de febrero de 2022.— Banco Invex, SA, Institución de Banca Múltiple, Invex Grupo Financiero, Fiduciario, en su carácter de Fiduciario del Fideicomiso identificado con el número F/2157, (BMV: FMTY14), Fibra Mty, el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado cien por ciento internamente, anuncia sus resultados del cuarto trimestre de 2021 (“4T21”).
Resumen de Datos Operativos y Financieros Relevantes (FMTY 4T 2021)
- Fibra Mty superó el rango alto de su guía de resultados 2021, generando un rendimiento anual de 7.7 por ciento calculado al precio de Ps. 11.57 por CBFI al inicio de 2021. Lo anterior es un reflejo de su modelo de negocio resiliente y defensivo ante los ciclos financieros y de mercado que continuamos viviendo a causa de la pandemia por covid-19. En la sección de Desempeño Financiero está disponible un resumen de los principales impactos generados por la pandemia a la fecha del presente reporte.
- Durante el 4T21, Fibra Mty concluyó exitosamente la renovación anticipada del contrato de arrendamiento del portafolio Filios arrendado a Whirlpool con un nuevo vencimiento en 2031, tres años adicionales al vencimiento original. Whirlpool es el inquilino con el contrato de arrendamiento más relevante del Fideicomiso representando el 18.3 por ciento de los ingresos al cierre de 2021.
- Fibra Mty cerró el 4T21 con 60 propiedades en su portafolio, incluyendo 19 para uso de oficinas, 35 para uso industrial y seis para uso comercial.
- Al cierre del 4T21, Fibra Mty registró un total de 818 mil 864 metros cuadrados de área bruta rentable (ABR). La tasa de ocupación al 31 de diciembre de 2021 fue de 92.2 por ciento, calculada por ABR.
- La renta promedio por metro cuadrado, considerando las tarifas en pesos y dólares, fue de 17.5 dólares en oficinas corporativas, 11.8 dólares en oficinas operativas, 4.7 dólares en naves industriales y 7.6 dólares en inmuebles comerciales.
- Los ingresos totales alcanzaron Ps. 351.0 millones, 6.3 por ciento por encima del 4T20.
- El ingreso operativo neto (ION) fue de Ps. 314.4 millones, 4.8 por ciento mayor al 4T20.
- La UAFIDA del 4T21 alcanzó Ps. 284.4 millones, 3.7 por ciento por encima del 4T20.
- Los márgenes ION y UAFIDA del 4T21 fueron de 89.6 y 81.0 por ciento, 160 y 100 puntos base por encima de nuestros márgenes objetivo de largo plazo.
- El flujo de operación (FFO) y el flujo ajustado de la operación (AFFO) se situaron en Ps. 240.3 millones y Ps. 237.3 millones, respectivamente, manteniéndose prácticamente en línea con los del 4T20 al disminuir solo 2.9 y 2.4 por ciento. Lo anterior, fue resultado del efecto combinado de i) incremento en los flujos por la adquisición de los inmuebles La Perla, Ciénega 2 y Ciénega 3; ii) ciertas desocupaciones y reducciones de espacio arrendado programadas y anunciadas previamente; y iii) efecto cambiario desfavorable en el tipo de cambio promedio por la depreciación del dólar frente al peso.
- La distribución correspondiente al resultado de la operación de Fibra Mty del 4T21, ascenderá a Ps. 237.3 millones, equivalente a Ps. 0.245 por CBFI, considerando el número de CBFIs en circulación al cierre del 4T21, lo cual representa un rendimiento anualizado de 8.5 por ciento respecto al precio de Ps. 11.57 por CBFI al inicio del año. El rendimiento anualizado es aproximadamente 110 puntos base mayor al de la inflación de 2021.
- El pasado 15 de febrero, el Comité Técnico aprobó una guía de distribución 2022 de entre Ps. 0.9400 – 0.9600 y Ps 0.9601– 0.9800 por CBFI, considerando un tipo de cambio entre Ps. 20.00 – 20.49 y Ps 20.50 – 21.00, respectivamente. Las condiciones relevantes de la guía de resultados 2022 están disponibles en la sección de Desempeño Financiero.
Comentarios de Jorge Avalos Carpinteyro, director general de Fibra Mty:
“El compromiso es un acto, no una palabra”
Jean Paul Sartre
El 2021 fue un parteaguas en la historia de Fibra Mty, a pesar de la prolongada desaceleración económica derivada de la contingencia sanitaria, tuvimos un año destacable en múltiples frentes.
Comenzando con temas Ambientales, Sociales y de Gobernanza (ASG), durante el 4T21 fueron publicados los resultados de la evaluación de sustentabilidad corporativa 2021 (CSA, por sus siglas en inglés) realizada por S&P Global, agencia global líder en evaluación de estándares ASG. Me enorgullece anunciar que tuvimos una mejora del 30 por ciento respecto a la calificación obtenida el año previo, posicionándonos por encima del promedio del sector de bienes raíces a nivel global. De acuerdo al CSA 2021, Fibra Mty es la fibra con mejor calificación en el criterio de gobierno corporativo en México. Adicionalmente, el pasado diciembre tuvimos dos hitos relevantes, i) obtuvimos la certificación EDGE Advanced otorgada por el Green Business Certification Inc. (GBCI) para nuestra sede corporativa, convirtiéndonos en la primera fibra en México en obtener dicha certificación, y ii) en línea con nuestra estrategia de sostenibilidad corporativa, todos los integrantes de nuestro equipo de Operaciones obtuvieron la acreditación LEED Green Associate otorgada por el US Green Building Council (USGBC). Seguiremos haciendo los esfuerzos necesarios para cumplir de manera objetiva y medible con nuestros compromisos en materia de sostenibilidad.
Entrando en el desempeño orgánico, por séptimo año consecutivo Fibra Mty cumplió con su guía de resultados, teniendo una distribución de efectivo orgánica por encima de lo prometido al público inversionista. Lo anterior es un reflejo de que nuestro modelo de negocio es resiliente y defensivo ante los ciclos financieros y eventos de crisis como los que hemos vivido durante la reciente pandemia. Esto fue posible principalmente debido a la renovación y reemplazo de contratos de arrendamiento materiales.
Por otra parte, el 2021 representó nuestro tercer año con mayor actividad en adquisición de propiedades desde nuestra concepción, en el que invertimos cerca de 140 millones de dólares. De las adquisiciones realizadas destaca la inclusión de nuevos grupos de interés estratégicos tales como DHL y Wizeline, ambas empresas en constante crecimiento y con potencial de materializar crecimiento orgánico en el futuro. Asimismo, se inició nuestra estrategia de reciclaje de activos al haber concluido la desinversión de dos inmuebles de uso industrial, cuyos recursos fueron destinados a propiedades industriales con mejoras fundamentales. De las disposiciones sobresale la venta del inmueble “Cuprum” ya que la tierra de la propiedad tuvo una apreciación aproximada al 40 por ciento en su valor durante los siete años desde que lo adquirimos. Por otro lado, la propiedad generó una tasa de capitalización promedio de 10.40 por ciento previo a la reubicación del inquilino al que se le construyó una nave a la medida de sus necesidades (BTS) y que es parte de nuestro portafolio. Dichas transacciones lograron incrementar la distribución anual para alcanzar un monto total de Ps. 0.8952 por CBFI y se verán materializadas en su totalidad durante el 2022.
En el frente financiero, durante el año 2021 concluimos un riguroso proceso que mejoró la flexibilidad financiera de Fibra Mty con la reapertura de nuestro Cebure FMTY20D por 115 millones de dólares, así como la celebración de un Crédito Sindicado Quirografario por 150 millones de dólares, de los cuales aún tenemos disponibles 100 millones de dólares que serán destinados principalmente para continuar con nuestra estrategia ordenada de crecimiento sin sobrepasar un nivel de endeudamiento de 35 por ciento. Al cierre del año, el 100 por ciento de nuestra deuda se encuentra en dólares, sin garantía y con el primer vencimiento hasta diciembre de 2026, un balance que nos permite aprovechar las oportunidades que se nos presenten en el mercado.
A pesar de nuestros logros del 2021, estamos conscientes de los retos que se avecinan, siendo unos de los más importantes incrementar la ocupación de nuestros espacios vacíos, la reconversión de algunos de nuestros edificios, así como la desinversión de propiedades no estratégicas. Para lograrlo, estamos adecuándonos a los cambios en el mercado a través de inversiones adicionales en los inmuebles, priorizando i) el uso eficiente de los recursos naturales y ii) la experiencia de nuestros usuarios a través de soluciones digitales y espacios que se adecuen a sus necesidades. No obstante de los retos, nuestra guía de resultados 2022 representa un incremento superior al 7 por ciento con respecto a la distribución total del 2021.
Por último, quisiera resaltar las bondades que hacen de Fibra Mty un instrumento muy atractivo de inversión al mantener una ocupación del 92.2 por ciento, el 77.3 por ciento de los ingresos dolarizados con actualizaciones de rentas en línea con la inflación y un flujo muy predecible al contar con un vencimiento promedio de 5.4 años en los contratos de arrendamiento. Esto se traduce en una menor exposición al riesgo y menos volatilidad para nuestros inversionistas.
Fotografías: Fibra Monterrey
