La dinámica inmobiliaria actual promueve que los ciudadanos con menos recursos sean excluidos
José Luis Martínez
Expertos en política urbana y movilidad convocados por la asociación civil Mejor Ciudad, alertaron que la dinámica inmobiliaria de la Ciudad de México promueve la expulsión de la población con menos recursos económicos, ante la poca oferta de vivienda disponible para su capacidad adquisitiva en zonas donde existe espacio para darles cabida, como ocurre en las zonas centrales de la urbe.
Por lo que según ONU-Hábitat, la capital del país es una de las ciudades más excluyentes de América Latina.
Ante este escenario, resaltaron que el cambio de gobierno que se dará a partir del 1 de diciembre de este año es una oportunidad para replanear el desarrollo urbano de la ciudad en los próximos años, por lo que es indispensable promover acciones incluyentes de construcción de vivienda e infraestructura adecuada, pues de lo contrario, la mancha urbana seguirá creciendo de manera desmedida y poco inteligente, provocando un consumo ineficiente de recursos, como ocurre actualmente.
De acuerdo con Gene Towle, director de la Consultora de Proyectos Inmobiliarios Softec y miembro del Consejo Consultivo de Mejor Ciudad, al último trimestre del año pasado, se reportó en la ciudad una disminución de 8.4 por ciento en la oferta de vivienda nueva terminada y 0.8 por ciento en el número de proyectos. Esto ha ocasionado que los precios hayan subido hasta 32 por ciento en el mercado medio y residencial, del 31 por ciento en el segmento económico y 43 por ciento en el social.
“Pero hay otras ciudades que han mantenido los precios estables como Monterrey, Guadalajara o Puebla, donde todavía se pueden encontrar casas accesibles para gente de clase media baja”, explicó. El punto es que en la Ciudad de México, no hay posibilidades de seguir construyendo vivienda de interés social, bajo el modelo actual, por los altos costos en el valor del terreno”, explicó.
Por su parte, Jorge Macías, director de Desarrollo Urbano y Accesibilidad de World Resources Institute México (WRI México), afirmó que por cada empleo formal al que puede acceder el 20 por ciento de la población de menos recursos en la CDMX existen 11 empleos en el área de influencia del 20 por ciento de la población de mayores recursos, es decir, todas las oportunidades y servicios de mejor calidad se encuentran en la zona céntrica de la metrópoli (circunscrita por el Circuito Interior), en ellas el rango de accesibilidad a la mayoría de los recursos y servicios es en promedio de 30 minutos.
De acuerdo con Macías, la Nueva Constitución de la Ciudad de México ofrece a los ciudadanos la oportunidad de mejorar el sistema de planeación que asegure crear oportunidades de reparto más equitativas para todos los habitantes de la ciudad.
Dolores Franco, presidente del Colegio Mexicano de Urbanistas, explicó que “desafortunadamente, se ha creado un círculo de desconfianza entre la sociedad civil, las autoridades y la iniciativa privada, lo cual ha desencadenado una contracción en la oferta de vivienda, además de un aumento de precios, sobre todo en lugares cercanos a fuentes de transporte, trabajo y esparcimiento”, señaló.
“Entre más tiempo se obstaculice la producción de vivienda, la oferta existente y futura se encarecerá, provocando que la ciudad se extienda aún más, se hará aún más excluyente, se incrementará el tránsito y será mucho más complejo y difícil proveer los servicios a todos.”
Por su parte, el doctor Ignacio Kunz, especialista en planeación y urbanismo también de la UNAM, explicó que hay dos problemas con la planeación que generan exclusión. Uno es usar parámetros basados en densidad, y otro, la asignación de usos de suelo eficiente e intensivo (Best and high).
“En esta modalidad, el valor del suelo se fija por el uso más eficiente en cada zona, con lo cual se elevan los costos y se hace inaccesible la adquisición de inmuebles en zonas céntricas para aquellos que tienen menos recursos económicos.” Kunz señaló que si bien, la normativa debe ser juiciosa, entre más compleja y obstructora de programas de desarrollo urbano sea, habrá más casos de corrupción, mayores excepciones mal planeadas y más malas historias que contar en materia inmobiliaria.
